居抜き店舗を300万円〜600万円で改装するなら？物件契約前に確認したい10のポイント

店舗を開業するとき、

「居抜き物件なら安くできそう」

と考える方は多いと思います。

実際、前の店舗が使用していた設備や内装を活用できれば、スケルトン物件から新しくつくるよりも工事費を抑えられる可能性があります。

特に、

300万円〜600万円程度の予算で店舗をつくりたい

という方にとって、居抜き物件は非常に相性の良い選択肢です。

ただし、居抜き物件なら必ず安く工事できるわけではありません。

見た目はきれいでも、

• 空調が古い

• 電気容量が足りない

• 給排水設備が使えない

• 厨房の排気が取れない

• 消防設備の追加が必要

といった問題があると、契約後に想定外の工事費が発生することがあります。

今回は、300万円〜600万円前後で居抜き店舗を改装したい方が、物件契約前に確認しておきたい10のポイントをご紹介します。

1. 空調設備は本当に使えるか

居抜き物件でまず確認したいのが空調設備です。

エアコンが付いているからといって、そのまま使えるとは限りません。

確認したいのは、

• 年式

• 動作状況

• 室外機の状態

• 冷暖房能力

• 異音や水漏れ

• メンテナンス履歴

などです。

店舗用エアコンは、交換するとまとまった費用がかかる設備です。

そのため、予算300万円〜600万円で改装を考える場合、

既存空調が使えるかどうかで、内装に使える予算が大きく変わる

ことがあります。

2. 電気容量は足りているか

店舗では、住宅よりも多くの電気を使うことがあります。

特に、

• 厨房機器

• 冷蔵庫

• 製氷機

• 美容機器

• 電気給湯器

• 照明

• コンセント機器

などを使用する場合は注意が必要です。

既存の分電盤や契約容量で足りない場合、電気工事が必要になることがあります。

また、建物によっては希望する容量まで増やせない場合もあります。

物件契約前に、

「自分が使いたい機器をこの物件で使えるのか」

を確認しておくことが大切です。

3. 給排水の位置を大きく変える必要がないか

給排水設備の位置変更は、店舗工事で費用が増えやすい項目の一つです。

例えば、

• シンク

• トイレ

• 厨房

• シャンプー台

• 手洗い

• 洗濯機

などの位置を大きく変更すると、床を開けて配管する必要が出る場合があります。

そのため、居抜き物件を選ぶ場合は、

前の店舗と似た用途で使える物件

の方が工事費を抑えやすくなります。

飲食店だった物件を飲食店として使う、美容室だった物件を美容室として使う、といった形です。

4. 厨房設備は流用できるか

飲食店の居抜き物件では、厨房設備が残っていることがあります。

ただし、

• 冷蔵庫

• 製氷機

• シンク

• ガス機器

• フード

• ダクト

などが残っていても、そのまま使えるとは限りません。

特に厨房機器は、

壊れていないか
能力が足りるか
新しいメニューに対応できるか

を確認する必要があります。

使える設備を上手に流用できれば、その分の予算を内装仕上げに回すことができます。

5. 換気・ダクトは希望する営業内容に対応できるか

飲食店では、換気や排気設備が重要です。

例えば、軽食中心の店舗と、焼き物や油を多く使う店舗では必要な排気量が異なります。

前の店舗で使っていたダクトが残っていても、

自分の営業内容に合っているとは限りません。

ダクトの新設や変更は、建物条件によって工事費が大きくなることがあります。

そのため、飲食店を予定している場合は、物件契約前に確認した方が安心です。

6. 消防設備の追加・移設が必要か

店舗の間取りを変更すると、

• 感知器

• 誘導灯

• 非常照明

• スプリンクラー

• 非常放送設備

などの消防設備に影響する場合があります。

特に間仕切りを増やした場合、

今まで一つの空間だった場所が別の部屋になる

ことで、感知器などの追加が必要になることがあります。

消防設備工事だけでなく、届出や検査が必要になるケースもあります。

300万円〜600万円の予算を守るためには、こうした設備工事を早めに把握しておくことが大切です。

7. 天井はそのまま使えるか

天井をそのまま利用できるかどうかも、工事費に大きく影響します。

既存天井を使える場合は、

• 一部補修

• 塗装

• 照明変更

だけで済むことがあります。

一方で、

• 天井を全面撤去

• 新しく下地をつくる

• ボードを張る

• クロスや塗装で仕上げる

となると、工事費は大きくなります。

居抜き物件で予算を抑えるなら、

使える天井はできるだけ残す

という考え方も有効です。

8. 床は上から施工できるか

床も、既存状態によって工事費が変わります。

状態が良ければ、

• フロアタイル

• 長尺シート

• タイルカーペット

• その他の仕上げ材

を上から施工できる場合があります。

既存床を撤去すると、

撤去費
処分費
下地補修費

などが追加で必要になります。

そのため、既存床が利用できる物件は、工事費を抑えやすい傾向があります。

9. 管理会社・オーナーの工事ルールを確認する

テナントビルや商業施設では、工事に関するルールが決められていることがあります。

例えば、

• 工事可能時間

• 搬入可能時間

• 共用部養生

• 搬入経路

• 指定業者

• 工事申請

• 消防関係書類

• 騒音工事時間

などです。

工事条件が厳しい場合、

通常よりも人件費や養生費、運搬費が増えることがあります。

特に大型ビルや商業施設では、事前確認が重要です。

10. 原状回復の条件を確認する

物件を借りる場合は、退去時の原状回復についても確認しておきましょう。

契約によっては、

退去時にスケルトン状態まで戻す

必要がある場合があります。

その場合、

店舗をつくる時の工事費だけでなく、

退去時の解体工事費

も将来的に必要になります。

また、既存設備を撤去してよいのか、残さなければならないのかも確認しておくと安心です。

居抜き物件なら何でも残せばいいわけではない

工事費を抑えるために、既存設備を利用することは非常に有効です。

ただし、

古い設備を無理に残すことが必ずしも得とは限りません。

例えば、古いエアコンを残したものの、開業後すぐに故障すると、

営業中に交換工事を行う必要が出る可能性があります。

同じように、

• 古い給湯器

• 古い冷蔵庫

• 劣化した配管

• 不具合のある照明

などは、工事時に交換した方がよい場合もあります。

重要なのは、

「残せるか」ではなく、「残す価値があるか」

という視点です。

300万円〜600万円なら「物件選び」でかなり変わる

同じ500万円の予算でも、

工事費がかかりやすい物件

• スケルトン

• 空調なし

• トイレなし

• 電気容量不足

• 給排水位置が遠い

• ダクト新設が必要

という物件と、

工事費を抑えやすい物件

• 居抜き

• 空調利用可能

• トイレ利用可能

• 電気容量問題なし

• 給排水位置を利用できる

• 天井利用可能

という物件では、完成後の店舗にかけられる予算が大きく異なります。

そのため、

家賃や立地だけで物件を決めないこと

も重要です。

契約前に内装会社へ相談するという選択肢

物件を契約してから、

「この予算ではできません」

となると、選択肢が少なくなります。

一方で契約前であれば、

「この物件なら500万円前後でできそう」

「この物件は設備工事が多くなりそう」

という判断ができます。

特に300万円〜600万円という予算帯では、

物件選びの段階で工事費をある程度コントロールする

ことが大切です。

物件を見るときに用意しておくとよいもの

内装会社へ相談するときは、

• 物件図面

• 不動産会社からもらった資料

• 現地写真

• 希望する店舗イメージ

• 使用予定の設備

• 希望予算

• オープン希望時期

などがあると、より具体的に相談できます。

特に図面と写真があると、現地調査前でもある程度の工事内容を整理しやすくなります。

300万円〜600万円で居抜き店舗の改装をご検討中の方へ

株式会社MIROKでは、東京都品川区を中心に店舗内装工事・改装工事を行っています。

300万円〜600万円程度の店舗工事では、

高価な材料を使うことよりも、既存設備をどこまで活かせるかが重要になることがあります。

MIROKでは、

• 残せるところ

• 交換した方がよいところ

• 予算をかけるところ

• 費用を抑えられるところ

を整理しながら工事内容をご提案します。

「この居抜き物件で500万円以内に収まる？」

「物件を契約する前に一度見てほしい」

「既存設備をどこまで使えるか知りたい」

といったご相談も可能です。

店舗物件をご検討中の段階から、お気軽にご相談ください。