店舗内装は退去するときまで考える？原状回復で後悔しないために知っておきたい7つのこと

店舗を開業するときは、

「どんなお店をつくるか」

に意識が向くのが普通です。

床をどうするか。

壁を何色にするか。

照明をどうするか。

カウンターをどこにつくるか。

これから始まるお店のことを考えているので、数年後の退去についてまで考える方はそれほど多くないかもしれません。

しかし、賃貸物件で店舗をつくる場合は、いつかその物件を返す日が来る可能性があります。

そのとき、

「ここまで壊して戻さないといけないとは思わなかった」

「店舗をつくるときだけでなく、退去時にもこんなに費用がかかるの？」

となることがあります。

今回は、店舗をつくる段階で少しだけ考えておきたい、退去時の原状回復と店舗内装の関係について分かりやすくご紹介します。

1. まず「退去するときにどこまで戻すのか」を確認する

店舗物件では、退去するときの状態が契約によって異なります。

例えば、

今ある内装を残して返せる場合。

借りたときの状態に近づけて返す場合。

内装をすべて撤去して、何もない状態まで戻す場合。

などがあります。

そのため、店舗を契約するときは、

「退去するときは、どの状態まで戻す必要がありますか？」

と確認しておくことが大切です。

難しい契約用語を全部理解する必要はありません。

最終的に、

壁は残せるのか。
床は剥がすのか。
エアコンはどうするのか。
厨房設備は撤去するのか。

という具体的な状態で確認するとイメージしやすくなります。

その先に得られること

退去条件を最初に理解しておけば、

店舗をつくる費用だけでなく、将来かかる可能性がある費用まで考えた経営計画を立てやすくなります。

2. つくるものが多いほど、撤去するものも増える可能性がある

店舗内装では、

• 壁

• 天井

• カウンター

• 棚

• 床

• 厨房

• 配管

• 照明

など、さまざまなものを新しくつくります。

もちろん営業に必要であればつくるべきです。

ただし、退去時に撤去が必要な契約だった場合、

つくったものは将来、壊して処分する費用が必要になる可能性があります。

例えば、店内全体に複雑な造作をつくった場合と、既存の内装を活用しながら仕上げを変えた場合では、退去時の工事量も変わる可能性があります。

その先に得られること

開業時に、

「本当に必要なものだけつくる」

という考え方を持つことで、初期費用だけでなく、将来の負担も抑えやすくなります。

3. 高価な造作は「何年使うか」まで考える

店舗をつくるとき、

特注のカウンターや収納などをつくることがあります。

その店舗に合わせてつくれるので、非常に使いやすく、デザイン性も高くできます。

一方で、その物件専用につくったものは、

移転するときに次の店舗へ持っていけない

場合があります。

例えば500万円〜1000万円の店舗工事で、造作家具に大きな予算をかけるのであれば、

その店舗を何年くらい使う予定なのか

も一度考えてみるとよいでしょう。

その先に得られること

長く使う予定なら、使いやすい造作へお金をかける価値があります。

逆に、数年後に移転する可能性が高い場合は、

既製品や移動できる家具を使い、次のお店でも再利用する

という選択肢もあります。

4. エアコンや設備を誰のものにするか確認しておく

店舗には、

• エアコン

• 給湯器

• 厨房機器

• 照明

• 換気設備

などがあります。

これらについても、退去時に、

残してよいのか。

撤去する必要があるのか。

建物側の設備なのか。

お客様自身が設置した設備なのか。

を確認しておくと安心です。

特に高額な設備を新しく設置する場合は、

退去時にどうなるのか

まで把握しておいた方がよいでしょう。

その先に得られること

数年後に移転することになったとき、

「これは持っていけると思っていた」

という認識違いを減らしやすくなります。

5. 床や壁は「撤去しやすさ」も選択肢の一つ

店舗の床や壁には、さまざまな仕上げ方法があります。

材料を選ぶ際には、

見た目。

価格。

耐久性。

掃除のしやすさ。

などを考えると思います。

そこにもう一つ、

将来変更しやすいか

という考え方を加えてもよいでしょう。

例えば、将来業態を変更したり、店舗を改装したりする可能性がある場合、

変更しやすい仕上げにしておくと、次回の工事がしやすくなることがあります。

その先に得られること

店舗を一度つくったら終わりではなく、

営業しながら変化させやすい店舗

にしておくことができます。

6. 居抜きで入った設備を勝手に撤去しない

居抜き物件では、前の店舗が使用していた設備や内装が残っています。

それを見て、

「これは使わないから全部捨ててしまおう」

と考えることもあるでしょう。

しかし、その設備が誰のものなのか、退去時にどの状態へ戻す必要があるのかは確認しておいた方が安心です。

あとになって、

「その設備は残しておく必要があった」

となると、余計な対応が必要になる可能性があります。

その先に得られること

工事前に所有者や管理側と確認しておくことで、

不要な撤去や将来の認識違いを防ぎやすくなります。

7. 退去工事の費用も「いつか必要になる可能性があるお金」と考える

開業時には、

内装工事500万円。

厨房機器200万円。

広告100万円。

というように、最初に必要なお金を考えると思います。

ただ、長期的には、

店舗を閉める・移転するときの費用

が発生する可能性もあります。

もちろん、今から正確な金額を計算することは難しいでしょう。

それでも、

「退去時にも工事費がかかる可能性がある」

と知っているだけでも違います。

その先に得られること

数年後に移転や閉店を考えたとき、

突然大きなお金が必要になって慌てるリスクを減らしやすくなります。

原状回復を考える＝内装にお金をかけない、ではない

ここで誤解してほしくないのが、

「どうせ退去するときに壊すから、内装にお金をかけない方がいい」

ということではありません。

店舗内装は、

お客様に来てもらう。

商品を魅力的に見せる。

スタッフが働きやすくする。

店舗のブランドをつくる。

ための大切な投資です。

必要なところには、しっかりお金を使う価値があります。

大切なのは、

何となくつくるのではなく、その工事にお金を使う理由を考えること

です。

例えば700万円の工事でも考え方は変わる

同じ700万円の工事でも、

A店

店舗専用の造作をたくさんつくり、ほとんど移設できない。

B店

入口や客席にはしっかり予算を使い、バックヤードは既製品中心。

という店舗では、将来移転するときの選択肢が変わる可能性があります。

どちらが正しいという話ではありません。

重要なのは、

今の店舗に長く投資するのか、将来の移転可能性も残すのか

を考えて選ぶことです。

長く使う予定なら「安さ」より耐久性を考える

逆に、

この場所で10年以上営業したい

と考えている場合は、

短期間で傷む安価な材料を何度も交換するより、

最初に耐久性の高いものを選んだ方がよいこともあります。

つまり、店舗内装は、

最初の工事費だけで判断するものではありません。

何年間使うのか。

途中で改装する可能性があるのか。

将来移転するのか。

まで考えると、材料や工事方法の選び方も変わってきます。

本当に考えたいのは「店舗の一生にかかるお金」

店舗内装を検討すると、

どうしても、

今回の見積金額

だけに目が向きます。

しかし実際には、

開業時の工事。

営業中の修理や追加工事。

数年後の改装。

退去時の工事。

まであります。

そのため、

「今回いくら安くできるか」だけではなく、「この店舗を使っている間にどのくらいお金がかかりそうか」

という視点を持つことも大切です。

その先に得られるのは「次の一手を打ちやすい経営」

退去時まで考えて店舗をつくる目的は、

閉店する準備をするためではありません。

将来、

店舗を大きくしたい。

2店舗目を出したい。

もっと良い場所へ移転したい。

というときに、

今の店舗を理由に身動きが取れなくなる状態を減らすため

でもあります。

最初から少しだけ先を考えておくことで、

今のお店を楽しみながら、将来の選択肢も残しやすくなります。

店舗内装をご検討中の方へ

株式会社MIROKでは、東京都品川区を中心に店舗内装工事・改装工事を行っています。

MIROKでは、

「今きれいにつくること」だけではなく、その店舗をこれからどう使っていくのか

も大切だと考えています。

「500万円〜1000万円くらいの工事なので、長く使える店舗にしたい」

「数年後に移転する可能性もある」

「居抜き物件で、何を残して何を変えればいいか分からない」

といった場合もご相談ください。

今の店舗に必要なこと。

お金をかける価値があること。

将来変更しやすくしておくこと。

それぞれを整理しながら、開業したあとも、その先も無理のない店舗づくりを考えていきます。